启动维修基金更容易 物业共有收益分配业主

5月28日正式通过的《民法典》,对物业服务行业影响深远。连续一个月来,我省各类物业公司的行业群中,针对《民法典》关于物业服务部分规定的探讨不绝于耳。对此,山西晚报记者采访了太原房产局物业科、北京华贸硅谷太原律师事务所李宁律师等相关人士,被访人士称《民法典》施行后,物业服务主要有两方面的明显变化——降低业主共同管理事项与表决比例;明确物业共有部分的收益应当分配给业主。本期房产,山西晚报记者对上述两大变化进行解读——

变化一:降低业主共同管理事项与表决比例

变化后:启动维修基金更容易

《民法典》第二百七十八条规定,下列事项由业主共同决定:制定和修改业主大会议事规则;制定和修改管理规约;选举业主委员会或者更换业主委员会成员;选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人;使用建筑物及其附属设施的维修资金;筹集建筑物及其附属设施的维修资金;改建、重建建筑物及其附属设施;改变共有部分的用途或者利用共有部分从事经营活动;有关共有和共同管理权利的其他重大事项。

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李宁表示,关于业主共同决定的事项中,争议较大的属公共维修基金。这是小区业主为了维修养护小区内的共用设施、设备及公共区域而交纳的款项。

建筑物及其附属设施的维修资金,属于业主共有。经业主共同决定,可以用于电梯、屋顶、外墙、无障碍设施等共有部分的维修、更新和改造。建筑物及其附属设施的维修资金的筹集、使用情况应当定期公布。紧急情况下需要维修建筑物及其附属设施的,业主大会或者业主委员会可以依法申请使用建筑物及其附属设施的维修资金。

但在过去很长一段时间,业主维修电梯或者老旧小区改建电梯时,发现公共维修基金审批较为困难,物业公司通知业主签字启动使用公共维修基金的时间过长。甚至有些物业公司为了启动维修基金尽快修复居民住宅楼问题,冒充业主签字使用该项基金,不仅造成纠纷,还使得公共维修基金使用比例与效率低下。

对此,《民法典》草案针对近年来群众普遍反映业主大会成立难、公共维修资金使用难等问题,并结合此次新冠肺炎疫情防控工作,在现行物权法规定的基础上,进一步完善了业主的建筑物区分所有权制度。

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首先,明确地方政府有关部门、居民委员会应当对设立业主大会和选举业主委员会给予指导和协助。其次,适当降低业主共同决定事项,特别是使用建筑物及其附属设施维修资金的表决门槛,并增加规定紧急情况下使用维修资金的特别程序。

例如,针对公共维修资金使用的表决程序,降低通过这一事项的表决要求,将草案第七十三条规定的应当经参与表决的业主专有部分面积和人数占比“双过四分之三”同意,修改为“双过半”同意。这样修改增加了业主大会通过启动公维基金的效率。

此外,《民法典》规定,业主不得违反法律、法规以及管理规约,将住宅改变为经营性用房。业主将住宅改变为经营性用房的,除遵守法律、法规以及管理规约外,应当经有利害关系的业主一致同意。

变化二:明确物业共有部分收益分配

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变化后:小区共有收益不再糊涂

物业共有部分收益归谁所有?业主与物业公司由此产生的纷争多年来悬而未决。山西晚报记者走访太原市内十余个新老小区,被访小区均存在公共区域广告,如电梯内、楼道间、小区会所、出入口道闸等等。但是对于小区内广告收益的归属,多数业主不清楚。不少业主表示,物业公司在出租广告位前未征求过意见,更别提分配广告收入给业主了。一直以来,小区业主对居民小区电梯广告收入的利益分配存有疑惑。多数小区的电梯广告收益一直是笔“糊涂账”。

《民法典》第二百七十三条规定:“业主对建筑物专有部分以外的共有部分,享有权利,承担义务;不得以放弃权利为由不履行义务。业主转让建筑物内的住宅、经营性用房,其对共有部分享有的共有和共同管理的权利一并转让。”据此,电梯、楼道等公用部分属于业主共有,这是业主的建筑物区分所有权关系所包含的共有权。

依据上述两个法律关系,如果业主大会或业主委员会代表全体业主和物业服务企业订立的物业服务合同中约定了共有部分产生的收益归物业服务企业,则公共部分的收益可以归物业服务企业,这是业主基于其享有的建筑物区分所有权处分相关权益的表现。

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但如果物业服务合同没有约定,则依据《民法典》第二百八十二条规定,建设单位、物业服务企业或者其他管理人等利用业主的共有部分产生的收入,在扣除合理成本之后,属于业主共有。公共部位扣除合理成本产生的收入归业主共有。

太原房产局物业科科长刘宏伟表示,小区公共收益指利用小区属于业主共有的道路、绿地或者其他场地作为停放车辆的车位或者利用小区共用部位、共用设施设备进行经营所产生的收益。小区公共收益的范围主要有:占用小区属于业主共有的道路、绿地或者其他场地作为停放车辆的车位收益;公用设施和物业服务用房等收益;公共区域内租赁摊位租金、摊位费、入场费和场地费等收益;公共区域的广告收益,如电梯间广告、楼道广告、户外广告等收益;利用公共区域内的活动场所对外开放产生的收益,如会所、足球场、篮球场、游泳池、网球场等经营收益;部分通信运营管理费;因损坏或违法使用小区的公共设施进行的赔偿或收益;其他属于小区的公共收益。

公共收益主要有两部分,一部分是没有成本的,比如广告收益;还有一些含成本的,比如停车管理,物业服务公司要从中获取酬金,必须签订合同,酬金的金额或所占百分比也要合理。需要注意的是,一些公共收益的获取确实存在成本,比方说停车管理的收益,本身就有管理成本,所以在公开成本并将其扣除以后,剩下的收益才是小区全体业主的。

在实际操作中,公共收益应当单独立账、专款专存。小区可建立一个公共收益管理制度,并将公共收益单独立账,可在某个银行开设公共收益专用的账户,并进行专项存储,不能将其与其他账户合用,并且将账号等信息登载于物业管理信息平台。

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如有使用公共收益,那么应留存发票或是收据等证明材料,保证公共收益收支情况明晰,如果有涉及到全体业主和部分业主的公共收益的收支情况应分别记账。受托管理多个公共收益项目的物业公司,要对每个项目的收益单独开户,并且分开管理。

公共收益款的用途主要于相关共用部位,共用设施设备保修期满后的维修养护,以及按照业主大会决定用于取得批准手续的物业区域改造(建)项目,业主委员会工作经费,娱乐文化经费等。

其中与全体业主相关的公共收益,如占用绿化道路等共用部位产生的收益,用于涉及全体业主的维修项目和业主大会决定的其他维修项目,与部分业主相关的公共收益,电梯广告等用于涉及该部分业主的维修项目。

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